Comprar una propiedad de inversión por primera vez puede ser excitante para algunas personas, atemorizante para otras, pero para la mayoría suele ser una tarea un poco confusa, casi titánica. Sin embargo, si está decidido a realizar una inversión que le genere ingresos pasivos y se prepara para ese proceso, la adquisición de una casa o apartamento dejará de resultar una experiencia traumática y compleja, llegando incluso a poder disfrutar de cada uno de sus pasos.
El Decálogo para comprar una propiedad de inversión por primera vez reúne 10 aspectos clave que debe reflexionar, ordenar y gestionar cuidadosamente, apenas decida comprar su primer inmueble y convertirse en inversionista de real estate. En esta primera entrega abordaremos los 5 primeros puntos clave del decálogo.
1) Conozca qué tan atractivo es su perfil financiero.
Tener un panorama global de sus finanzas, ordenarlas y documentarlas es el gran paso de arranque. Esto le permitirá ser un candidato más atractivo al momento de establecer algún acuerdo por hipoteca. Para ello es necesario: tener un buen récord crediticio, que se refiere a gestionar puntualmente el pago de sus deudas y no usar más del 30% del crédito disponible en sus tarjetas; contar con un balance deuda-ingreso positivo, es decir, que el promedio de sus ingresos mensuales sean mayor que el de sus gastos; y contar con un empleo estable por al menos 2 años. Ser consciente de su perfil financiero es fundamental para el segundo aspecto clave: cuánto puede invertir.
2) Determine cuál es su capacidad de inversión
Conocer la cifra máxima de inversión es clave antes de empezar la búsqueda de la propiedad, ya que le ayudará a hacer un primer filtro del tipo de inmueble por el que debe optar, así como le dará claridad sobre cuánto podrá aportar y cuánto debe solicitar por préstamo. Para conocer cómo calcular ese ‘número mágico’ para su inversión debe considerar: a) el ingreso mensual que reciba regularmente como salario o por otras inversiones, b) obligaciones y gastos mensuales, c) fondos disponibles para hacer el pago inicial y cubrir costos de cierre y e) su récord crediticio, que influye en cuánto podrá pedir como crédito y a qué interés deberá pagarlo.
3) Contraste sus necesidades con sus deseos
La casa o apartamento soñado que tiene en mente puede no ser del todo compatible con su capacidad de inversión, por lo que llegará un momento en el que debe contrastar lo que realmente necesita en esta primera propiedad y cómo desearía que fuese. Existen elementos de los que podrá prescindir y otros por los que estará dispuesto a pagar un poco más, pero es sumamente importante que tenga diferenciado cuáles. Entre esos factores habrá algunos que más allá de lo soñado, pueden agregarle valor a la propiedad en caso de ponerla en venta, como por ejemplo el uso de materiales nobles, granito o artículos adicionales, así como la cercanía a algún punto estratégico o el paisaje que puede apreciarse desde una ventana. Lo que siempre debe recordar cuando haga ese ejercicio de contraste, es el propósito inicial de un inmueble de inversión: la rentabilidad. Por ello el foco principal o de mayor peso para tomar la decisión de compra debería ser el ROI o ingreso anual neto que quede luego de cubrir los gastos administrativos.
4) Déjese asesorar por un experto en real estate
La mejor decisión que puede tomar en este proceso es recibir asesoría de un experto en el sector inmobiliario, que pueda orientarlo y darle recomendaciones en la búsqueda y selección de la propiedad, en aclarar las cifras de inversión y retorno sobre papel, en la solicitud del financiamiento para extranjeros más adecuado y en el momento de la negociación y cierre. Tome en consideración que más allá de un agente inmobiliario o un realtor, es preferible contar con el acompañamiento integral de un real estate broker o corredor de bienes raíces.
5) Obtenga una pre-aprobación de su hipoteca
Para obtener la pre-aprobación de una hipoteca tendrá que realizar todos los trámites de aplicación como si ya tuviera la casa o apartamiento a adquirir, para lo que se recomienda haber comparado previamente al menos 3 alternativas hipotecarias. Se preguntará: ‘¿por qué hacerlo si todavía no he definido cuál propiedad compraré?’ Porque este proceso le ayudará a establecer sin dudas la cifra de inversión, junto a las tasas de interés y toda la estructura de pagos mensuales que deberá gestionar durante un par de años. Además la pre-aprobación aumentará las probabilidades de que acepten su oferta cuando consiga el inmueble ideal. Después de que tenga una casa, townhouse o apartamento bajo acuerdo, es que se procederá a la emisión del préstamo.
Probablemente en este momento, a tan solo mitad de este Decálogo, le puede parecer que la compra de una propiedad de inversión por primera vez será un proceso lento y sumamente largo; sin embargo si cuenta con el acompañamiento de un profesional de bienes raíces experto que lo oriente, con seguridad cada paso será más corto y más rápido y, lo más importante, sobre seguro y sin equivocaciones.
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